Covid-19: locazioni commerciali e locazioni di immobili destinati a villeggiatura in che modo la situazione emergenziale ha inciso sull'equilibrio delle rispettive prestazioni contrattuali.

13 maggio 2020

Durante questo periodo di forzato lockdown per numerosissime attività commerciali, purtroppo, il contratto di locazione dell’immobile ove viene esercitata tale attività si è rivelato un peso assai gravoso per gli imprenditori/conduttori che, in tale periodo, per causa a loro certamente non imputabile, hanno realizzato zero incassi.

Non ci sembra che le misure governative emergenziali adottate sul punto, assai limitate e, comunque, finalizzate a far ottenere all’imprenditore/conduttore (peraltro di soli negozi o botteghe da individuarsi secondo la relativa categoria catastale C/1), un credito di imposta, siano sufficienti ed idonee a tutelare l’equilibrio delle controprestazioni previste dal contratto di locazione.

In buona sostanza ci si trova di fronte ad una situazione in cui la causa concreta per cui era stato concluso il contratto di locazione, ovvero l’esercizio dell’attività imprenditoriale del conduttore, risulta essere annullata dalla sopravvenuta impossibilità, quanto meno per un lasso di tempo determinato (durata dei provvedimenti restrittivi), per il conduttore medesimo, di usufruire, pienamente, dell’immobile con tali fini.

Al riguardo esistono diverse pronunce della Suprema Corte, Sezione III civile, che distinguono l’impossibilità della prestazione dedotta nel contratto dall’impossibilità di utilizzazione della stessa.

Relativamente all'impossibilità della prestazione, il codice civile la distingue ulteriormente in totale o parziale. La prima ipotesi si verifica nel caso in cui sopraggiunga un evento oggettivo e definitivo che impedisce l'esecuzione della prestazione, con la conseguenza che - da un lato - l'obbligazione si estingue automaticamente e - da altro lato - il contratto si risolve di diritto ai sensi del combinato disposto degli artt. 1463 e 1256, 1° comma, c.c..

L'impossibilità parziale, disciplinata, invece, dall'art. 1464 c.c., determina la riduzione materiale della prestazione debitoria ed è controbilanciata dalla facoltà per l'altra parte di ridurre la propria controprestazione, oppure di esercitare il diritto di recesso, qualora non abbia alcun interesse apprezzabile all’adempimento parziale (ovvero la causa concreta del contratto risulti del tutto frustrata).

Nella vicenda qui in esame, invece, come detto, non siamo in presenza di una prestazione impossibile (i locali commerciali oggetto di locazione sono pienamente liberi e nella piena disponibilità del conduttore – obbligo del locatore su cui la situazione emergenziale non esplica alcun effetto), bensì temporaneamente non utilizzabile da parte del creditore della stessa prestazione (ovvero il conduttore/imprenditore), venendo meno la possibilità che si realizzi lo scopo pratico perseguito da quest’ultimo (esercizio dell’attività imprenditoriale nei locali oggetto di locazione).

Sul piano delle conseguenze, tanto l'impossibilità della prestazione che l'impossibilità dell'utilizzazione comportano l'estinzione del rapporto obbligatorio, se definitiva, ovvero una riduzione della controprestazione ove temporanea per irrealizzabilità della relativa causa concreta (nel caso di impossibilità di utilizzazione).

Ne deriva che il conduttore/imprenditore, per il periodo di forzata inutilizzabilità dei locali oggetto di locazione, in caso di controversia con il locatore per il pagamento integrale dei relativi canoni, dovrebbe avere discrete possibilità di ottenere dal giudice una congrua riduzione dei canoni stessi.

Tuttavia, nell’applicare al caso in esame tale soluzione individuata dalla giurisprudenza di legittimità, i giudici di merito, al fine di evitare di caricare tutte le conseguenze negative della vicenda sull’incolpevole locatore, dovrebbero operare una mitigata riduzione del canone inerente i mesi di forzato inutilizzo dell’immobile evitando di spingersi sino all’integrale azzeramento del canone stesso, sol che si consideri che tali locali, comunque, continuano ad essere occupati dall’imprenditore con arredi e/o macchinari e/o merci e/o prodotti.

Diverso, e per certi versi ancora meno prevedibile, sarà l’impatto della vicenda emergenziale sulle prestazioni del contratto di locazione nel periodo successivo alla cessazione delle misure restrittive . In altre parole quando all’imprenditore/conduttore non sarà più impedito di esercitare la propria attività nei locali oggetto di locazione il radicale cambiamento delle condizioni economico sociali giustificherà ancora l’erogazione del canone di locazione stabilito in condizioni normali? Al riguardo soccorre l’istituto dell’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione con possibilità del locatore di impedire la risoluzione del contratto offrendo una equa riduzione del canone (art. 1467 c.c.).

Il suddetto ragionamento parrebbe estensibile anche ai contratti di locazione stipulati dal conduttore con finalità esclusivamente di “villeggiatura” (causa concreta del contratto), per il periodo di tempo in cui il conduttore medesimo è impossibilitato ad utilizzare la prestazione del locatore, perché l’immobile si trova in una regione diversa ove il conduttore non può accedere in ossequio a provvedimenti governativi “anticovid”.

Stefano Novello

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